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企业上市融资初期需注意的法律问题/王忠辉

时间:2024-07-22 20:17:46 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:9023
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企业上市融资初期需注意的法律问题

北京市中银律师事务所 王忠辉律师

近年来,随着中国经济的快速增长和资本市场的不断壮大,通过发行股票并上市筹集资金已经成为企业一个非常重要的融资渠道。采取这种方式融资,不仅可以使企业获得一个长期的低成本融资渠道,降低负债比例、增强抵御风险的能力,而且企业上市后通过建立以股东大会、董事会、监事会为特征的公司治理结构,利用管理层持股、股权激励等一系列机制也可以给企业的发展注入新的活力。更重要的是,企业上市可以使企业获得大额资金,实现快速扩张,迎接来自各方面尤其是海外军团的挑战。从股份制试点到股票上市,我国股份制企业尤其是上市企业获得了长足的发展,成为我国市场经济主体中最活跃、最具增长潜力的代表。今天,股票上市已成为众多企业追求的目标。为使企业家们能够对上市这一特殊的融资方式有所了解,进而能够利用这一融资方式实现筹资目的,笔者将以境内A股发行上市的要求为例,结合实践经验,分三期对企业上市初期、中期、后期三个时期应关注的法律问题进行简要介绍。以下介绍企业上市融资初期需注意的法律问题。
一、企业上市融资的基本条件
企业在境内上市融资应具备的条件,主要见于我国《证券法》、《首次公开发行股票并上市管理办法》及沪深两市证券交易所《股票上市规则》等相关规定,内容比较庞杂,主要涉及企业的主体资格、独立性、规范运作、财务会计、募集资金投向等方面。具体来说,企业在判断自己是否具备上市融资的条件时,至少需把握以下几个关键点:
(一)主体资格方面
企业应当是依法设立且合法存续的股份有限公司,持续经营时间应当在3年以上(经国务院批准的除外),其中:有限责任公司按原账面净资产值折股整体变更为股份有限公司的,持续经营时间从有限责任公司成立之日起计算满3年;最近3年内主营业务和董事、高级管理人员没有发生重大变化,实际控制人没有发生变更;发行前股本总额不少于人民币3000万元,发行后股本总额不少于人民币五千万元,公开发行的股份达到公司股份总数的百分之二十五以上;股本总额超过人民币四亿元的,公开发行股份的比例为百分之十以上。
(二)独立性方面
企业应当具有完整的业务体系和直接面向市场独立经营的能力;企业的资产应当完整,人员应当独立,财务应当独立,机构应当独立、业务应当独立。
(三)规范运作方面
企业应当建立健全股东大会、董事会、监事会、独立董事、董事会秘书制度,相关机构和人员能够依法履行职责;企业的董事、监事和高级管理人员符合法律、行政法规和规章规定的任职资格;企业最近三年无重大违法行为,无损害投资者合法权益和社会公共利益的其他情形。
(四)财务与会计方面
企业最近3个会计年度净利润均为正数且累计超过人民币3000万元;最近3个会计年度经营活动产生的现金流量净额累计超过人民币5000万元;或者最近3个会计年度营业收入累计超过人民币3亿元;最近三年财务会计报告无虚假记载。
(五)募集资金投向方面
募集资金应当有明确的使用方向,原则上应当用于主营业务。除金融类企业外,募集资金使用项目不得为持有交易性金融资产和可供出售的金融资产、借予他人、委托理财等财务性投资,不得直接或者间接投资于以买卖有价证券为主要业务的公司。另外,募集资金投资项目应当符合国家产业政策、投资管理、环境保护、土地管理以及其他法律、法规和规章的规定。
二、企业上市的一般流程
企业上市是指依据《公司法》设立的股份有限公司首次向社会公众公开发行股票并申请股票上市交易的整个过程。从定义可以看出,企业发行股票并上市的首要前提是企业须为依据《公司法》设立的股份有限公司,因此,一家企业要想实现上市筹资,必须首先改组为股份有限公司。当然,如果企业在决定上市时已经是股份有限公司,则可省掉企业股份制改造环节。从实践来看,大多数企业实现上市一般都须经历以下程序:
改制与设立→问题诊断与上市辅导→申请文件的申报→申请文件的审核→路演、询价与定价→发行与上市
在改制与设立阶段,主要工作内容是聘请中介机构,拟订改制重组方案,注册设立股份有限公司。
在问题诊断与上市辅导阶段,主要工作内容是寻找企业与上市要求之间的差距,对照法定的发行上市条件对存在的问题进行整改,对高级管理人员进行证券法律法规和上市知识的培训和辅导,准备首次公开发行的相关申请文件。
在申请文件申报阶段,保荐机构要对申请文件进行内核并负责向中国证监会尽职推荐,符合申报条件的,证监会将在5个工作日内受理申请文件。
在申请文件审核阶段,中国证监会将对申请文件进行初审,同时征求发行人所在地省级人民政府和国家发改委的意见,并向保荐机构反馈审核意见,保荐机构组织企业和中介机构对反馈的审核意见进行回复或整改,相应修改申请文件之后的5个工作日内进行申请文件预披露(关于调整预先披露时间的通知[发行监管函[2008]142号]),最后提交股票发行审核委员会审核。
发行申请经发行审核委员会审核通过后,中国证监会进行核准,企业在指定报刊上刊登招股说明书摘要及发行公告等信息,证券公司与企业进行路演,向投资者推介和询价,并根据询价结果协商确定发行价格。这一阶段称为路演、询价与定价阶段。
最后在发行与上市阶段,企业根据中国证监会规定的发行方式公开发行股票,向证券交易所提交上市申请,办理股份的托管与登记,挂牌上市。
三、初期应关注的几个法律问题
如果我们将企业上市的整个过程划分为初期、中期、后期三个阶段,那么,对于企业来说,企业在不同阶段所应完成的任务是不同的,应注意的法律问题也大相径庭。具体到初期,笔者认为,企业至少应特别关注以下问题:
(一)弄清上市融资的利弊,审慎做出决策
从有利方面来看,上市融资首先是可以使企业获得大额的发展资金;其次,上市融资将开通企业未来在公开资本市场上融资的通道,便于未来筹措资金;再次,上市融资有利于完善公司内部治理结构,建立现代企业制度,增强企业竞争实力;最后,上市融资可以增加企业资产净值,提高产品品牌价值和企业社会声誉。另外,资本市场可以为企业进行定价,从而为企业的下一步收购兼并、股权激励、风险投资退出奠定基础。
上市融资对企业来讲也存在一些不利的地方,比如企业将受到监管机构、社会公众等各方更多的关注和监督,企业的经营活动也将暴露在阳光之下;存在被潜在对手并购并最终丧失控制权的风险;等等。
在初期,企业家应结合自身情况对上市融资的利弊作出科学的判断,明确上市的目的,在利和弊之间博弈之后,做出正确的、适合企业发展的决策。千万不要因为别人都在忙上市,自己也不考虑自身因素盲目筹备上市,也千万不要因为自己对相关政策法规的误读而使自己错失上市融资的良机。
(二)依据相关规定,对能否上市作出初步评估
企业在做出上市筹资的决策后,应依据相关法律规定,结合自身的条件,对是否符合相关法律法规所要求的上市条件进行初步的评估和判断,明确自身与规定要求之间存在的差距,是否存在完善可能,整合完善的难度和需要付出的时间及成本。必要时,企业应就自身情况征求相关专业机构的意见,以保证自己的判断的准确性。经初步评估,满足上市条件或者通过整改可以满足上市条件的,企业可着手安排下一步的工作。
(三)成立上市筹备小组,聘请上市顾问团
企业在决定上市且经初步判断能够满足上市条件后,即应及时着手筹备上市的有关事宜,成立上市筹备小组,聘请上市顾问专业团队。实践证明,聘请优秀的上市顾问团队是企业成功上市的重要一步。在浩瀚的资本市场中,找到适合企业自身的航线并乘风破浪到达彼岸,是一项专业性很强且极具创造性的工作。企业在做出上市融资的英明决策后,即应聘请声誉卓著、实力雄厚、经验丰富的券商、律师事务所、会计师事务所组成顾问团担任企业改制及上市的咨询及辅导机构,通过专业机构的专业服务,整合企业的现有资源,规范企业的经营活动,确保上市融资目标的顺利完成。
(四)围绕上市目标,慎选上市地
企业在做出上市计划后,尚须对上市地点做出抉择。面对中国大陆、中国香港,美国、新加坡甚至更多的资本市场,企业往往无所适从。这时,上市顾问团就应充分发挥顾问的作用,从企业的上市目标、行业特征、客户群体以及未来发展规划等方面出发,结合各地证券市场的特点,帮助企业对拟上市地点做出慎重的选择。
一般来说,国际资本市场虽然具有融资额度大、二次融资容易、发行时间较短等优点,但同时也具有发行费用高、公司结构复杂、投资者关注程度低等缺点。而境内上市则具有绝对的本土化优势,且发行市盈率高,筹资额度大,发行费用及后期维护成本均相对较低的特点。这个需要结合不同企业的实际情况,对上市地点做出适合企业的选择。
总之,企业发展到一定阶段,为了实现可持续发展的长远目标,或者解决资金缺口的瓶颈,将企业推向资本市场,将其市场化,以此获得所需资金,无疑是一条切实可行的道路。但企业上市融资是一项系统而复杂的工作,而且并非任何企业都具备上市融资的条件。因此,笔者建议,企业在产生上市筹资的初步意向后,最好聘请相关的上市专家,对企业是否具备、怎样才能具备上市条件,以及多长时间内能够实现上市等事宜作出初步判断,并以此指导下一阶段的融资工作安排。

作者:北京市中银律师事务所 王忠辉律师
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手机:15801233256


丽水市城市规划区内农村村民建房审批管理暂行办法

浙江省丽水市人民政府


关于印发丽水市城市规划区内农村村民建房审批管理暂行办法的通知

丽政发〔2005〕14号






莲都区人民政府,市政府直属各单位:
《丽水市城市规划区内农村村民建房审批管理暂行办法》已经市政府常务会议审议通过,现印发给你们,请遵照执行。

二○○五年三月十一日


丽水市城市规划区内农村村民建房审批管理暂行办法

第一章 总 则

  第一条 为进一步加强丽水市城市规划区内土地管理和规划建设管理,积极稳妥地解决城市规划区内农村村民住房困难问题,促进经济和社会可持续发展,依照《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市规划法》、《浙江省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》、《浙江省实施〈中华人民共和国城市规划法〉办法》及有关法律、法规规定,结合本市实际,制定本办法。
  第二条 丽水市城市规划区内农村村民建房审批适用本办法。
  城市规划区范围内由于自然条件限制无法实现城市化的山区村庄作为例外,其农村村民建房审批参照《丽水市规划区外农村村民建房审批管理办法》执行,具体村庄名单由莲都区人民政府提出,报市人民政府批准。
  本办法所称的农村村民建房既包括申请建房,也包括政府因实施城市总体规划需要,在农民公寓住宅规划小区内安排的公寓住宅。
  第三条 同时符合以下条件的农村村民可以申请建房:
  (一)城市规划区内行政村的农业户籍人员;
  (二)家庭三代人均住房建筑面积在25平方米以下的(不含本数)。
  第四条 有下列情形之一的,其建房申请不予批准:
  (一)1999年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施后,直系亲属三代曾经拥有共同住房人均建筑面积超过25平方米的;
  (二)1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施以后,有出租或出卖、赠与、法院判决等形式转让住房,再申请建房的;
  (三)在拆迁中已实行货币方式安置住宅的;
  (四)未到法定结婚年龄以分户为由申请的;
  (五)曾以所有家庭成员作为一户申请批准建房后,不具备分户条件而以分户为由再申请的;
  (六)违法占地或违法建房未处理结案的;
  (七)法律、法规规定不予批准的其他情形。
  第五条 丽水市土地行政主管部门负责农村村民建房的用地审核及监督管理工作;
  丽水市建设规划行政主管部门负责农村村民建房的规划审批及监督管理工作;
  市公安、民政、农业等有关部门和莲都区人民政府及有关乡(镇)人民政府、街道办事处,要依据各自职责,积极配合和做好农村村民建房的有关工作。
  第六条 农村村民建房应当坚持统一规划、合理布局、节约用地、有利生产、方便生活的原则。严格禁止,坚决杜绝不具备分户条件或者以其他名义分户申请建房的行为。

第二章 建房途径

  第七条 农村村民建房通过下列途径之一,有计划、有步骤地解决:
  (一)现有村庄符合农居点规划的,结合旧村改造,在农居点内安排用地建造住房。
符合农居点规划的村庄名单,由市人民政府另行公布。
  (二)不在农居点规划范围内的现有村庄(不包括近期建设规划区范围和重大基础设施规划用地范围),利用村庄范围内的原有宅基地、村内村边的空闲地    等存量建设用地或未利用地安排建造联建式住房。
  近期建设规划区范围为:在南环路、金温铁路、东环路、北环路、教工路、联丽路、金丽温高速公路范围以内的区块以及划入丽水经济开发区范围的区块。因实施城市总体规划的需要,需对近期建设规划区范围作适当调整的,以市人民政府调整为准。
  (三)在农民公寓住宅规划小区内逐步安排公寓住宅。莲都区人民政府应当根据市人民政府下达的年度农民公寓住宅建设计划和农村村民建房的实际需求,提出本年度的实施方案,报市人民政府批准后组织实施。
  (四)在农民迁建安置规划小区内逐步安排建造住房。莲都区人民政府应当根据市人民政府下达的年度农民迁建安置小区建设计划和农村村民建房的实际需求,提出本年度的实施方案,报市人民政府批准后组织实施。
  不改变土地用途并在规定的占地面积范围内重建的,建设规划和土地行政主管部门应当简化手续,及时批准。
  第八条 实施撤村建(并)居行政村的农村村民符合建房条件的,一律在农民公寓住宅规划小区或在农民迁建安置规划小区内安排建房。

第三章 建房标准

  第九条 在农民公寓住宅规划小区内安排建设公寓住宅的,其建筑面积标准是:
  (一)1—2人户,80平方米;
  (二)3人户,120平方米;
  (三)4人户,180平方米;
  (四)5人以上户,240平方米。
  第十条 在符合农居点规划的现有村庄范围内建房和在农民迁建安置规划小区内安排建房的,其建房建筑占地面积标准是:
  (一)1—2人户,38平方米,建房层次不超过2层(零起坡);
(二)3人户,38平方米,建房层次不超过3层(零起坡);
(三)4人户,54平方米,建房层次不超过3层(零起坡);
(四)5人以上户,72平方米,建房层次不超过3层(零起坡)。
  第十一条 不在农居点规划范围内的现有村庄安排建造住房的,其建房建筑占地面积标准是:
  (一)1—2人户,38平方米,建房层次不超过2层(零起坡);
  (二)3人及以上户,38平方米,建房层次不超过3层(零起坡)。
  第十二条 农村村民的建房人口计算标准,按照家庭常住农业人口数确定。但有下列情形的,按照以下规定计算:
(一)已婚尚未有子女或已领取独生子女证的,可增加一个建房人口;
(二)父母属本村村民但未曾审批建房,且与其独立分户并共同居住,经建房申请人的兄弟姐妹同意,可计入建房人口;
(三)农村村民家庭成员在本村虽无常住户口,但属下列情形之一的,可计入建房人口:
1.与本村村民结婚3年以上的农业户籍的配偶,但其在原户口所在地的户口,不再作为今后申请建房或拆迁安置的依据;
2.配偶为非农业人口且未享受过房改政策(购买房改房、集资房、经济适用房及货币分房,下同)的(该配偶今后不再享受房改政策);
  3.子女为非农业人口,尚未成家随父母居住,且未享受房改政策的;
4.原户口所在村的现役军人(不含现役军官)、复转退军人(不含已在外结婚定居人口);
5.原户口所在村的大中专院校在校学生;
6.原户口所在村的监狱服刑、劳动教养人员;
7.法律、法规规定的其他人员。
  第十三条 按照本办法第九条、第十条、第十一条标准建房的农村村民,在新建房屋建成或公寓住宅交付使用后的三个月内,其原有住房所占用的宅基地交 还村民委员会,并由市土地行政主管部门注销原宅基地的土地使用权,原有住房应自行无偿拆除;对因建筑结构等原因而无法拆除的,原有住房无偿交由村民委员会统一管理,依法征收土地时其房屋不予补偿。

第四章 公寓住宅及建房用地的货币结算

  第十四条 在农民公寓住宅规划小区内安排公寓住宅的,公寓住宅以出让方式供地。公寓住宅可直接上市交易。
  (一)公寓住宅的供应价格分为廉购价、优惠价、市场价三种,并根据层次、朝向进行调节。
  公寓住宅的廉购价不高于政府公布的房屋重置价;优惠价不高于公寓住宅建设的成本价。
  廉购价和优惠价由政府每年公布一次。
  (二)公寓住宅按下列标准结算:
  1.公寓住宅与农村村民原有住房建筑面积相等的部分,按照安排公寓住宅时的廉购价结算。
  2.公寓住宅在享受面积标准内,但超出农村村民原有住房建筑面积的部分,按照安排公寓住宅时的优惠价结算。
  3.超出享受公寓住宅面积标准以外的部分,按照公寓住宅安排时同类地段商品房市场价或按同一时点的房地产中介评估机构评估的确认价结算。
  安排公寓住宅的农村村民,其原有住房的宅基地在土地征收时,不予补偿。
  第十五条 农村村民使用本村集体土地建造住房的,其建房用地的土地政策处理工作,由所在行政村的村民委员会负责,具体办法及标准由莲都区人民政府  另行制定,报市人民政府批准后执行。
  第十六条 在农民迁建安置小区内安排建造住房的,供地方式为划拨。
  其建房用地由建房户按成本价支付。成本价构成:土地划拨价+大配套+标准容积率计算的小区配套和公共设施等。

第五章 审批程序

  第十七条 农村村民申请建房按以下程序进行:
  (一)申请建房的农村村民向所在地的村民委员会提出书面建房申请(按国土、建设部门提供的规范文本格式),并提供现有住房、家庭成员、户籍关系等情况。
  (二)村民委员会集体讨论建房申请,并予以张榜公布。期满后无异议的,由村民委员会签署意见,同时附具村民委员会与申请建房农村村民签订的原有住房拆除协议或无偿交由村民委员会统一管理的协议(文本格式),报所在的乡(镇)人民政府(街道办事处)审核。
  (三)乡(镇)人民政府(街道办事处)在15个工作日内对申报材料的真实性和完整性进行审查,并作出书面审核意见。
  由乡(镇)人民政府(街道办事处)将审核结果在申请建房农村村民所在的行政村醒目场所进行公示。公示内容包括:
  1.申请建房家庭的常住人口数;
  2.原有住房建筑面积和占地面积;
  公示时间为7日。公示期满后无异议的,由所在的乡(镇)人民政府(街道办事处)报建设和土地行政主管部门。
  第十八条 建设行政主管部门应及时会同土地行政主管部门对农村村民建房所涉及的相关审核事项进行现场踏勘。对符合建房条件的,将其拟安排建房占地面积、土地坐落(四至)、层次和建筑面积、原有住房拆除期限、新房建造时间等在所在的行政村进行公示,公示时间为7日。
  第十九条 公示期满后,无异议的,建设行政主管部门应在20个工作日内作出规划审核意见,对符合建房条件的,按程序办理《建设用地规划许可证》。
  第二十条 农村村民凭《建设用地规划许可证》,向土地行政主管部门申请办理建房用地审批手续。土地行政主管部门应在20个工作日内作出建房用地审核意见,对符合建房条件的,按程序办理用地审批手续。
  第二十一条 建房用地报经批准后,由建设行政主管部门根据建设用地批准文件和符合规划要求的设计、施工条件,在20个工作日内,农村村民按程序办理《建设工程规划许可证》。
  第二十二条 农村村民取得《建设工程规划许可证》后,再委托有资质的勘测单位放样,由建设行政主管部门会同国土行政主管部门和乡镇人民政府(街道办事处)进行放样验线后,方可动工建设。

第六章 法律责任

  第二十三条 农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准占用土地建住房的,由土地行政主管部门责令退还非法占用的土地,限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施。
  超过本办法规定的建房用地标准,多占的土地以非法占用土地处理。
  第二十四条 严禁非法买卖、转让宅基地使用权。对非法买卖、转让宅基地使用权的,按非法买卖转让土地处理。
  第二十五条 农村村民新建住房后,未履行原住房拆除协议的,由市土地行政主管部门依法责令限期拆除,逾期不拆除的,依法强制拆除。
  第二十六条 国家工作人员在建房申请、审查、审核和审批过程中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,由所在单位或者上级主管机关给予行政处分;构成犯罪的,移交司法机关依法追究刑事责任。
  第二十七条 农村村民申请建房,有关部门不得收取法律法规规定之外的其它费用;依法应当收取的费用,必须严格按照省、市物价部门核准的收费项目和标准收取;违规收取费用的,按有关规定进行处理。

第七章 附 则

  第二十八条 本办法所称的住房是指拥有集体土地上的住房以及经拆迁安置的住房。
  第二十九条 目前尚未划入城市规划区范围的村庄,今后因城市规划和土地利用总体规划的调整而划入城市规划区范围的,按本办法执行。
  第三十条 丽水市经济开发区参照本办法执行。
  第三十一条 本办法自2005年4月1日起执行。原《丽水市人民政府办公室关于解决丽水市中心城区农民住房困难户和无房户住房问题实施意见》(丽政办发〔2003〕161号)同时废止。今后法律、法规对农村村民建房另有规定的,从其规定。



转发省政府关于印发《安徽省城市物业管理服务收费暂行办法》的通知

安徽省淮南市人民政府


转发省政府关于印发《安徽省城市物业管理服务收费暂行办法》的通知

淮府[2001]40号

凤台县、各区人民政府,市政府各部门、各直属机构,各企事业单位:

  现将省政府《关于印发〈安徽省城市物业管理服务收费暂行办法〉的通知》(皖政[2001]27号),以下简称《暂行办法》)转发给你们,并结合我市实际,提出如下贯彻意见,请一并贯彻执行。

  一、认真学习贯彻《暂行办法》,提高对物业管理服务收费的认识。各有关部门和单位要结合我市已颁布的《淮南市城市住宅区物业管理服务收费办法》(市政府78号令),认真学习《暂行办法》,充分认识物业管理是城市住宅区和房屋管理社会化、专业化发展的必然趋势,建立科学规范的物业管理服务价格形成机制,引导物业管理行业开展公平竞争。

  二、全面清理物业管理收费,规范物业管理收费行为。市物价部门是本市物业管理服务收费的主管部门,负责对全市物业管理服务收费进行监督管理,市房产管理部门是城市物业管理的主管部门,应当配合物价部门加强对物业管理服务收费的监督和指导。各物业管理公司、小区办应对照《暂行办法》开展自查自纠工作,对没有《收费许可证》而收费,或只收费不服务或多收费少服务等乱收费行为,将整改意见书面报告市物价部门。物价部门近期将组织一次检查。

  三、逐步建立市场经济条件下的物业管理体制。物业管理主管部门应督促和组织物业小区逐步成立业主委员会,建立由业主委员会公开择优聘用物业公司的市场竞争机制。物价部门可利用价格杠杆推动业主委员会的建立。

  四、加大对物业管理服务收费的监督检查力度。物业管理主管部门要加强对物业公司的资质管理和服务监督,物价部门要加大对物业管理企业乱收费行为的监督检查,对没有建立业主委员会的小区应建立物业管理收费年审制度。

二OO一年七月十一日



关于印发《安徽省城市物业管理服务收费暂行办法》的通知

皖政[2001]27号

各市、县人民政府,省政府各部门、各直属机构:

  现将《安徽省城市物业管理服务收费暂行办法》印发给你们,请结合实际,认真贯彻执行。

二00一年四月十四日



安徽省城市物业管理服务收费暂行办法

  第一条 为了规范城市物业管理服务收费行为,维护业主、非业主使用人和物业管理企业的合法权益,促进城市物业管理事业健康发展,根据有关法律、法规和规章,结合本省实际,制定本办法。

  第二条 本办法所称物业管理服务收费,是指物业管理企业接受业主委员会或者业主、非业主使用人委托,对城市住宅区和非住宅区内的房屋建筑及其附属共用设施设备、场地等进行日常管理、养护、维修并提供其他相关服务所收取的费用。

  第三条 物业管理服务收费应当遵循合理、公开以及与业主、非业主使用人经济承受能力相适应的原则,并桉照物业管理服务等级和服务标准实行分等定价,禁止价格垄断和牟取暴利的行为。

  第四条 县级以上地方人民政府价格行政主管部门负责对本行政区域内城市物业管理服务收费实施监督管理。

  县级以上地方人民政府物业管理主管部门应当配合本级价格行政主管部门,加强对物业管理服务收费的监督和指导。

  第五条 物业管理服务收费根据提供服务的性质和特点,分别实行政府定价、政府指导价和市场调节价。

  物业管理企业为业主、非业主使用人提供公共性服务和公共代办性服务的收费,实行政府定价或者政府指导价;为业主、非业主使用人提供特定服务的收费,实行市场调节价。 实行政府定价、政府指导价和市场调节价的物业管理服务收费具体项目,由省人民政府价格行政主管部门会同物业管理主管部门依法制定并公布。

  第六条 实行政府定价或者政府指导价的物业管理服务收费标准,由市、县人民政府价格行政主管部门按照国家规定的成本构成,结合本地经济发展水平与物业管理市场发育程度制定,经本级人民政府物业管理主管部门会签后公布。物业管理企业与业主委员会或者业主、非业主使用人按照政府定价确定收费标准,或者在政府指导价规定的幅度内协商确定具体收费标准,报市、县人民政府价格行政主管部门核定后执行。

  实行市场调节价的物业管理服务收费标准,由物业管理企业与业主委员会或者业主、非业主使用人协商确定。

  第七条 市、县人民政府价格行政主管部门制定物业管理服务收费标准,应当建立听证会制度,充分听取业主委员会或者业主、非业主使用人和物业管理企业以及有关单位的意见。

  第八条 物业管理公共性服务收费,应当根据合理负担的原则,按照物业管理范围内业主或者非业主使用人所占房屋建筑面积分摊。

  第九条 物业管理企业与业主委员会或者业主、非业主使用人,应当依法订立载有物业管理服务收费项目、收费标准和收费办法的物业委托管理合同。

  第十条 住宅共用部位共用设施设备维修基金按照国家和本省有关规定筹集、使用与管理。

  第十一条 业主、非业主使用人应当按照物业委托管理合同的规定,按时缴纳物业管理服务费;不按规定缴纳物业管理服务费的,物业管理企业有权按照物业委托管理合同的规定予以追缴。

  对住宅内的五保户和生活水平在最低生活保障线以下的住户,经业主委员会认定,可以减缴或者免缴物业管理公共性服务费。

  第十二条 物业管理企业应当按照物业委托管理合同的规定,向业主、非业主使用人提供质价相称的物业管理服务,收取相应的物业管理服务费,并将收费项目、收费标准、收费范围及服务内容在营业场所或者收费地点公布,接受业主委员会或者业主、非业主使用人的监督。

  第十三条 物业管理企业应当每季度或者每半年向业主委员会或者业主、非业主使用人公布物业管理服务费的收支帐目以及物业管理年度计划的执行情况等;接受其监督。

  第十四条 物业管理企业已接受委托实施物业管理,并收取相应的物业管理服务费的,其他部门和单位不得再收取相同的费用。

  第十五条 物业管理企业与业主委员会或者业主、非业主使用人发生收费纠纷的,由当事人协商处理,也可以由市、县人民政府价格行政主管部门调解处理;协商或者调解不成的,当事人可以依法提起民事诉讼。

  第十六条 物业管理企业违反本办法规定,有下列行为之一的,由县级以上地方人民政府价格行政主管部门依据有关法律、法规或者规章规定给予处罚:

  (一)不按规定执行政府定价或者政府指导价的;

  (二)不桉规定实行明码标价的;

  (三)收费不服务或者多收费少服务的;

  (四)违反法律、法规和规章规定的其他收费行为。

  第十七条 价格行政主管部门工作人员在物业管理服务收费工作中,滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第十八条 市、县人民政府可以根椐本办法规定,结合本地实际,制定实施细则。

  第十九条 本办法具体应用中的问题,由省人民政府价格行政主管部门负责解释。

  第二十条 本办法自发布之日起施行。