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房价上涨违约,法院判赔增值损失/奚正辉

时间:2024-07-01 09:27:17 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:9778
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房价上涨违约,法院判赔增值损失

奚正辉


2  009年5月,徐某通过中介向方某购买上海市延长路的一套房屋,三方签署了《房屋买卖合同》,约定转让总价为158万,该价格是方某的到手价格,所有过户费用由徐某承担。当日,徐某向方某支付了定金4万元。2009年6月,徐某与方某签署了《上海市房地产买卖合同》,合同价格写139万,装修款为19万,另外2位产权人没有签字,一位是方某的妈妈,一位是方某的妻子,当时都在国外。后因为另外2位产权人不肯签署《上海市房地产买卖合同》,导致纠纷产生。
  2010年1月28日,徐某向闸北法院起诉:要求退还定金并赔偿损失50万元。
  庭审中,双方开展了激烈的辩论,徐某认为:房地产买卖合同成立生效,方某因为房价上涨违约不肯出售系争房屋。徐某申请中介出庭作证,证明方某违约。方某认为:房地产买卖合同没有成立,因为另外2位产权人没有签署。即使法院认为合同成立,因为做低房价逃税违犯法律规定,也是无效的。方某及其他产权人不同意做低房价,不同意另外做19万的装修款,要求按照158万的价格签署房地产买卖合同,是徐某不同意按照原来的协议签署158万的买卖合同,故是徐某违约,不同意退定金4万元。原告主张差价损失没有依据,而且也超出了方某的预见。
  法院最后认定:《上海市房地产买卖合同》成立生效,鉴于方某与另外2位产权人的家庭关系,徐某有理由相信方某出售房屋已经取得另外2位产权人的同意。鉴于双方都同意解除合同,法院予以准许。法院认为系争房屋的确有装修及家具,折价19万元,并不违犯相关法律规定,应为有效。因为方某不履行房屋交易义务,当时房地产价格上升较快,徐某再购买房屋须多支付房款,故徐某要求方某赔偿,法院予以准许。双方同意由法院酌定当时房屋上涨的金额,不需要评估。最后法院判决:1、上海市房地产买卖合同解除;2、方某及另外2位产权人退还定金4万元;3、方某及另外2位产权人赔偿徐某12万元。
方某收到一审判决后,不服上诉,上海市第二中级人民法院维持了原判。
  律师建议:现在房价下跌,买方违约不肯购买的情况也多起来了。买卖双方签署定金协议及买卖合同需谨慎,对合同内容约定清楚,很多中介公司起草的文本都不全面,甚至有遗漏,建议必要时可以聘请律师代理房地产交易。买卖双方一旦签署了合同,须遵守合同约定,不要轻易违约,否则要承担违约责任。

上海中汇律师事务所 奚正辉 律师

湖南省物价局关于印发《湖南省行政执法过错责任追究试行办法》的通知

湖南省物价局


湖南省物价局关于印发《湖南省行政执法过错责任追究试行办法》的通知

湘价检(2010)180号


二○一○年十二月二十七日


各市、州物价局:

为加强价格行政执法监督,规范行政执法行为,根据省委、省政府要求,我局制定了《湖南省价格行政执法过错责任追究试行办法》,现印发给你们,请遵照执行。

附:

湖南省价格行政执法过错责任追究试行办法

第一条 为了规范价格行政执法行为,完善价格行政执法内部监督机制,提高办案质量,促进依法行政,维护公民、法人和其他组织的合法权益,根据《价格法》、《行政处罚法》、《国家赔偿法》、《公务员法》、《价格违法行为行政处罚规定》等法律、法规、规章和国家发改委《价格行政处罚过错责任追究试行办法》的相关规定,结合我省实际,制定本办法。

第二条 价格行政执法过错,是指价格行政执法人员在行政执法过程中由于故意或者重大过失,违反法律、法规和规章的规定,损害国家利益或者公民、法人及其他组织合法权益的行为。

第三条 价格行政执法过错责任追究应当坚持实事求是、过责相当、惩戒和教育相结合的原则。

第四条 价格行政执法人员不依法履行职责,有下列情形之一的,视为执法过错,应当追究责任:

(一)处罚对象错误的;

(二)主要违法事实认定不清或者主要证据缺失的;

(三)适用法律错误的;

(四)违反法定程序作出行政处罚的;

(五)擅自改变已发生法律效力的行政处罚种类和幅度的;

(六)应受理的举报没有受理,应立案查处的举报没有立案查处的;

(七)没有按要求将举报办结结果回复有关单位和举报人的;

(八)未在法定期限内办结案件导致政府法制部门撤销行政处罚决定的;

(九)行政执法过程中泄露国家秘密、被查单位商业秘密和个人隐私,造成不良后果的;

(十)其他违反法律、法规、规章的过错行为。

第五条 有下列情形之一的,为应当追究行政执法过错的案件:

(一)经行政复议决定撤销、变更行政处罚决定并最终生效的;

(二)经人民法院终审判决撤销、变更行政处罚决定的;

(三)经确认需要进行行政赔偿的;

(四)人民代表大会及其常务委员会或者人民政府组织的行政执法检查中发现并认定处罚有错误的;

(五)需要追究过错责任的其他情形。

第六条 价格行政执法人员承担行政执法过错责任的形式有:

(一)责令做出书面检查,进行批评教育,必要时予以通报批评;

(二)取消当年评先评优资格,必要时给予年度考核不称职等次;

(三)减发或者停发岗位津贴、奖金;

(四)一定期限内停职待岗,暂扣价格监督检查证件;

(五)吊销价格监督检查证件;

(六)调离价格行政执法岗位;

(七)依照国家赔偿法的规定追溯个人赔偿责任;

(八)给予警告、记过、记大过、降级、降职、开除等行政处分。

吊销价格监督检查证件,应当经省级价格主管部门批准,并报国务院价格主管部门备案;

行政执法人员触犯刑法的,移交司法机关依法追究刑事责任。

第七条 因行政执法人员本人过错导致行政执法错误的,由直接执法人员承担过错责任。

因案件审理委员会集体审理导致行政执法错误的,案件审理委员会成员和案审部门负责人共同承担过错责任,但是已经表示不同意的成员除外。

两人以上或者执法人员和案审部门共同行为导致行政执法错误的,依其过错大小分别承担过错责任。

第八条 价格行政执法人员有下列情形之一的,从轻或者免于追究过错责任:

(一)情节轻微或者损害后果不大的,责令改正,可免于追究过错责任;

(二)主动承认过错并及时纠正错误,积极配合有关部门调查、减少损失、挽回影响的,可从轻追究过错责任;

(三)其他可从轻或者免于追究过错责任的情形。

第九条 价格行政执法人员有下列情形之一的,从重追究过错责任:

(一)违反廉洁自律规定,以权谋私、索取或者接受他人财物造成执法过错的;

(二)一年内发生两次以上行政执法过错,或者情节后果严重的;

(三)知错不改,或者不配合调查,干扰、阻挠过错责任追究工作的;

(四)其他应从重追究过错责任的情形。

第十条 各级价格主管部门负责本部门行政执法过错责任追究工作,价格监督检查机构具体办理行政执法过错责任追究事项。

第十一条 价格主管部门应当自过错责任追究处理决定作出之日起五日内,书面通知过错责任人。

在作出过错责任追究处理决定前,应当充分听取过错当事人的陈述和申辩。

第十二条 过错责任人对过错责任追究处理决定不服的,可以在接到处理决定之日起三十日内向作出决定的价格主管部门申请复核,或者向同级人民政府人事部门提出申诉。复核和申诉期间,不停止处理决定的执行。

价格主管部门作出的过错责任追究处理决定,应当报上一级价格主管部门备案。

价格主管部门应当自接到复核申请书之日起三十日内作出复核决定。三十日内不能作出决定的,经价格主管部门主要领导批准,可以延长三十日,并应当将延长期限的理由告知当事人。

第十三条 对过错责任人员应当追究刑事责任的,不适用本办法,依照现行法律、法规规定执行。

第十四条 上级价格主管部门应当加强对下级价格主管部门过错责任追究情况的监督检查,对违反本制度的行为,责令改正,并可以通报批评。

第十五条 本办法由省物价局负责解释,市、州价格主管部门可根据本地情况制定实施细则。

第十六条 本办法自2011年1月1日起施行。



国家劳动总局锅炉压力容器安全监察局关于现用汽车槽车安全管理的意见

国家劳动总局锅炉压力安监局


国家劳动总局锅炉压力容器安全监察局关于现用汽车槽车安全管理的意见
国家劳动总局锅炉压力安监局



《液化石油气汽车槽车安全管理规定》(以下简称《槽车规定》)国家劳动总局已于今年二月十三日批准颁发,自八月一日起正式实行。
为了做好贯彻执行《槽车规定》的准备和衔接工作,自今年六月一日起,凡未按《槽车规定》要求鉴定批准的液化石油气汽车槽车,一律不准再制造、出厂;对于目前已投入使用的国产或进口的液化石油气汽车槽车(以下简称“旧槽车”)的安全管理,应按如下意见处理:
(一)所有“旧槽车”均必须在一九八二年八月一日以前,根据《槽车规定》的各项要求,进行一次全面检验。
槽车全面检验的内容,既包括对罐体和所有附件的检验,也包括对整车结构和稳定性能的检验。对于未进行过或只局部进行过射线探伤者,必须补充进行100%的射线探伤;对于已进行过100%射线探伤者,也应补充进行20%以上的射线复查。表面探伤检查应按《槽车规定》第
45条要求进行,但对于罐体材料的屈服点σs≥40kgf/平方毫米者,罐外焊缝也应检查。
槽车的全面检验,应由所在地、市以上劳动部门或其授权的单位进行。
承担槽车检验的单位,应根据检验结果出具检验报告或检验证明书,并经签字盖章后,交由槽车使用单位存查。
(二)经全面检验符合《槽车规定》的“旧槽车”,使用单位应持全部技术资料和检验报告或检验证书,向当地劳动部门申请办理槽车使用登记,并领取使用证书。
槽车的使用证书,由我局统一印制,各省、市、自治区劳动局统一编号。
(三)“旧槽车”经全面检验如有下述情况,一般可允许其继续使用,并可按第(二)条要求办理登记和发证:
1.罐体材料虽不符合《槽车规定》要求,但未发现属于因材料问题而产生有害缺陷者;
2.罐体虽未作焊后消除应力热处理,但尚未发现属于因焊接残余应力过高而产生诸如应力腐蚀裂纹等有害缺陷者;
3.焊缝经无损探伤检查,只个别部位存在有超过JB741-80《钢制焊接压力容器技术条件》标准所允许的缺陷,但未发现存在诸如密集性气孔、裂纹、未焊透和条状夹渣等有害缺陷者;
4.罐体实测最小壁厚Smin能满足稳定性要求和按下式计算结果者:
PD
Smin≥-------,cm
2〔σ〕φ-P
其中:P——罐体设计压力,按《槽车
规定》选取,
kgf/平方厘米;
D——罐体内径,cm;
σs
〔σ〕——材料的许用应力,取---与
1.6
σb
--的较小者,kgf/平方厘米
3
σs——材料屈服点的最小规定
值,kgf/平方厘米;
σb——材料抗拉强度的最小规定
值,kgf/平方厘米;
φ——焊缝系数,双面对接焊可
取φ=1.0
(四)“旧槽车”凡属于下述情况,应限其在两年内按《槽车规定》的要求加以改造。目前,一般可暂发给临时使用证书,但应采取适当安全措施,监督使用:
1.安全阀的结构型式和排气能力与《槽车规定》不符者;
2.气相管和液相管没有装设紧急切断伐者;
3.采用板式液面计者。
(五)“旧槽车”经全面检验结果,凡属下述情况,必须经过修复或改造符合规定后,方可给予登记、发证和继续使用;
1.罐体内、外表面发现有裂纹、凹坑、腐蚀、划痕等缺陷者;
2.焊缝无损探伤检查,发现存在有密集性气孔、裂纹、未焊透、咬边或夹渣等严重缺陷者;
3.罐体存在一般性的几何尺寸超标或焊缝外观缺陷者;
4.安全附件(包括安全阀、压力表、温度计、液面计、灭火器、消火装置、接地链、保险杠、保护罩等)失灵或不全者;
5.漆色和标志与《槽车规定》不符者;
6.罐体与车辆(或底盘)的连接不牢靠,或整车稳定性能较差者;
(六)“旧槽车”凡属于下述情况,不得再作槽车使用;
1.罐体材料无法判明或确属用材不当者;
2.经实测检查罐体壁厚不符合第(三)条第4项规定者;
3.罐体主体焊缝为单面焊接者;
4.罐体受应力腐蚀严重而又无法消除者;
5.罐体因严重的几何尺寸超标、变形或损伤,而又无法修复,继续使用无安全保障者;
6.整车稳定性能不可靠者。
(七)“旧槽车”经全面检验结果,如需进行修复或改造,应由槽车使用单位和负责修复改造的单位共同提出修复改造的详细方案,并呈报主管部门和所在地、市以上劳动局审查同意。
“旧槽车”的修复改造工作,一般应由原制造厂进行。凡属制造质量上的问题,原制造厂应负责处理。
槽车经修复改造后,需由负责全面检验的单位再次复检合格,方能出具检验证明。
(八)对于装运液氨、液氯、液氧、液态二氧化硫和液态乙烯等其他液化气体的汽车槽车,可参照上述规定的原则精神进行检验和处理。但必须充分考虑到介质的特性,做到既确保安全,又经济合理。
(九)自一九八二年八月一日起,凡无劳动部门发给使用证书或临时使用证书的汽车槽车,应停止使用。
(十)本文中未涉及的问题,各地劳动部门可根据《槽车规定》的要求,结合具体情况,酌情处理。
以上各条,希各主管部门和制造、使用单位负责贯彻执行,各地劳动部门严格监督检查。



1981年4月15日