中国银行


中国银行关于下发《中国银行自营房地产贷款业务操作规程》的通知
1996年11月4日，中国银行

各省、自治区、直辖市分行，计划单列市、经济特区分行，沈阳市、长春市、哈尔滨市、南京市、武汉市、广州市、成都市、西安市、杭州市、济南、浦东分行：
为进一步加强对房地产信贷业务管理，规范中国银行房地产信贷业务操作，现将《中国银行自营房地产贷款业务操作规程》下发各分行，望遵照执行。在执行过程中，如遇到问题，及时向总行信贷管理部反映。

附：中国银行自营房地产贷款业务操作规程

第一章 总则
第一条 为配合国家住房制度改革，加强对中国银行自营房地产贷款业务的管理，根据中国人民银行《贷款通则》、《商业银行自营住房贷款管理暂行规定》等法规文件，特制订本操作规程。
第二条 中国银行自营房地产贷款业务，系指以本、外币存款作为资金来源自主经营的房地产贷款业务。
第三条 中国银行自营房地产贷款包括：
（一）住房开发贷款，是指对房地产开发企业发放的用于开发建造向市场销售住房的贷款；
（二）商业用房开发贷款，是指对房地产开发企业发放的用于开发建造向市场销售非家庭居住用房的贷款；
（三）其他房地产开发贷款，是指住房开发、商业用房开发以外的房地产开发贷款，如土地开发贷款等；
（四）个人住房贷款，是指对个人发放的用于购买、建造和修缮职工住房的贷款；
（五）其他住房贷款，是指对单位发放的用于购买、建造和修缮职工住房的贷款。
第四条 中国银行自营房地产贷款纳入信贷业务统一管理，各分行承办自营房地产贷款业务须经中国银行总行批准；中国银行自营房地产贷款审批权限，由总行另行规定。

第二章 贷款对象、用途及条件
第五条 贷款对象
下列单位和个人可以成为中国银行自营房地产贷款业务的贷款对象：
（一）经国家房地产开发行业主管部门批准设立，在工商行政管理部门登记注册，并取得《企业法人营业执照》及由行业主管部门核发的《房地产开发企业资质证书》的房地产开发企业；
（二）购买、建造和修缮职工住房的企事业单位；
（三）具有完全民事行为能力的城镇居民。
第六条 贷款用途
住房开发贷款、商业用房开发贷款、其他房地产开发贷款，以补充房地产开发企业为完成计划内土地开发和商品房开发建设任务所需资金为限；对企事业单位及个人发放的住房贷款，主要用于购买、建造和修缮职工住房或自住住房。各项贷款须专款专用，不得挪作其他用途。
第七条 贷款条件
（一）申请住房开发贷款、商业用房开发贷款和其他房地产开发贷款，借款人应具备以下条件：
1．符合本规程第五条规定的贷款对象条件；
2．具有一个遵纪守法、遵守职业道德的领导班子和一套健全的经营管理制度；
3．信用和财务状况良好，确有偿还贷款本息的能力；
4．在中国银行开立基本帐户或一般存款帐户，办理结算业务；
5．已取得项目规划投资许可证、建设许可证、开工许可证（外销房屋还需取得外销房屋许可证），完成其他各项立项手续，且全部立项文件完整、真实、有效；
6．已经取得贷款项目的土地使用权，且土地使用权终止时间不早于贷款终止时间；
7．提供相应的贷款项目开发方案或可行性报告；
8．贷款项目申报用途与其功能相符，并能够有效地满足当地房地产市场的需求；
9．贷款项目工程预算、施工计划符合国家和当地政府的有关规定，工程预算投资总额能够满足项目完工前由于通货膨胀和不可预见等原因追加预算的需要；
10．具有一定比例的自有资金（一般控制在项目预算投资总额的30％），并能够在使用中国银行贷款之前投入项目建设；
11．将财产抵（质）押给中国银行；
12．落实中国银行可接受的还本付息连带信用保证；
13．落实中国银行规定的其他贷款条件。
（二）申请个人住房贷款，借款人应具备以下条件：
1．符合本规程第五条规定的贷款对象条件；
2．信用良好，具有固定职业和稳定收入，确有偿还贷款本息的能力；
3．购买自住住房价格基本符合中国银行或其委托、认可的房地产估价师评估的价值；
4．购买自住住房首期付款不得低于购买住房价格的30％；
5．修建自住住房必须取得所修建住房的土地使用权，其土地使用权终止时间不早于贷款终止时间；
6．修建自住住房贷款项目已经取得当地建设行政部门和城市规划部门的批准；
7．在中国银行的存款余额不低于所修建自住住房投资总额的30％，并先于银行贷款投入住房的修建；
8．将财产抵（质）押给中国银行；
9．落实中国银行可接受的还本付息连带信用保证；
10．落实中国银行规定的其他贷款条件。
（三）企事业单位申请用于购建职工住房的其他住房贷款应符合本条第（一）款第1项和第2项条件以及本条第（二）款除第2项以外的全部条件。
第八条 借款人应向中国银行提交下列文件、证明和材料：
（一）申请住房开发贷款、商业开发贷款和其他房地产开发贷款，借款人应提交：
1．《借款申请书》；
2．资信证明材料；
3．近3年的财务报表；
4．项目立项文件、董事会决议；
5．项目资金落实文件；
6．其他配套条件落实材料；
7．开发项目的现金流量预测表；
8．合法、合规的房地产开发合同、其他有关合同；
9．抵（质）押财产（国库券等有价证券除外）的资产评估报告书、鉴定书、保险单、抵（质）押物品清单、权属证明、抵（质）押人同意抵（质）押的承诺函；
10．还款保证人的资信证明材料；
11．中国银行要求提供的其他证明文件和材料。
（二）申请个人住房贷款，借款人应提交：
1．《借款申请书》；
2．具有法律效力的身份证明材料；
3．具有固定职业、稳定经济收入的证明材料；
4．售房人产权、销售资格证明文件（适用于购买自住住房）；
5．项目立项文件（适用于修建自住住房）；
6．项目资金落实文件（适用于修建自住住房）；
7．其他配套条件落实材料（适用于修建自住住房）；
8．合法、合规的购建住房合同、其他有关合同；
9．抵（质）押财产（国库券等有价证券除外）的资产评估报告书、鉴定书、保险单、抵（质）押物品清单、权属证明、抵（质）押人同意抵（质）押的承诺函；
10．还款保证人的资信证明材料；
11．中国银行要求提供的其他证明文件和材料。
（三）企事业单位为购建职工住房申请贷款，应提交：
1．《借款申请书》；
2．资信证明材料；
3．近3年的财务报表；
4．售房人产权、销售资格证明文件（适用于购买职工住房）；
5．项目立项文件、董事会决议（适用于修建职工住房）；
6．项目资金落实文件（适用于修建职工住房）；
7．其他配套条件落实材料（适用于修建职工住房）；
8．合法、合规的购建住房合同、其他有关合同；
9．抵（质）押财产（国库券等有价证券除外）的资产评估报告书、鉴定书、保险单、抵（质）押物品清单、权属证明、抵（质）押人同意抵（质）押的承诺函；
10．还款保证人的资信证明材料；
11．中国银行要求提供的其他证明文件和材料。

第三章 贷款程序
第九条 借贷双方须严格履行下列程序：
（一）借款人须填写房地产贷款申请书，并向中国银行提交本规定第八条规定的各项文件、证明和材料；
（二）中国银行对借款人的借款申请及所附文件、证明和材料进行审查，审查合格并经过批贷程序后，与借款人签订借款合同；
（三）借贷双方及保证人签订房地产贷款担保、保证合同、抵押合同，并进行抵押担保登记和公证；
（四）提款条件满足后，中国银行方可放款。

第四章 贷款期限与利率
第十条 贷款期限
（一）住房开发贷款，最长不超过3年（含3年）；
（二）商业用房开发贷款，最长不超过5年（含5年）；
（三）其他房地产开发贷款，最长不超过5年（含5年）；
（四）个人住房贷款，一般不超过10年（含10年）；
（五）其他住房贷款，最长不超过10年（含10年）。
第十一条 贷款利率
住房开发贷款、商业用房开发贷款、其他房地产开发贷款、个人住房贷款、其他住房贷款利率，均执行中国人民银行公布的有关贷款利率。

第五章 贷款担保与抵押
第十二条 购买商品住房的借款人，可以用中国银行认可的财产抵（质）押，并按照国家有关规定进行抵（质）押登记。
下列财产不能作为抵（质）押物：
（一）土地所有权；
（二）所有权、使用权不明或者有争议的财产；
（三）不能强制执行或处分的财产；
（四）已经设定抵（质）押的财产；
（五）被依法查封、扣押、监管或者采取其他保全措施或强制措施的财产；
（六）依法不得抵（质）押的财产。
第十三条 用于抵（质）押的财产，需要估价的，必须经过中国银行认可的资产评估部门进行估价，贷款金额不得超过抵（质）押物品价值的70％；以土地使用权抵押的，抵押期限应以土地使用权出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限为限。
第十四条 抵（质）押期间，借款人未经中国银行同意，不得转移、变卖或再次抵（质）押已被抵（质）押的财产；用有价证券进行质押的，质押人不得以任何理由挂失。
第十五条 抵（质）押双方应正式签订抵（质）押贷款合同，并详细开列抵（质）押物品清单。自营房地产贷款在借款人提供抵（质）押担保基础上，中国银行认为有必要时，借款人应提供中国银行可接受的第三方连带信用保证。
第十六条 借款人、保证人发生隶属关系、性质、名称等变更时，应提前通知中国银行，并与中国银行签订借款合同修正文本。

第六章 保险
第十七条 借款人须在借款合同签订前按中国银行指定的保险种类到保险公司办理保险。保险期不得短于借款期限，投保金额不得低于贷款本金，并应明确中国银行为该保险的第一受益人。保险单不得有任何有损中国银行权益的限制条件，保险所需一切费用由借款人负担。在保险期间，保险单交中国银行执管。
第十八条 在保险有效期内，借款人不得以任何理由中断或撤销保险，如保险中断，中国银行有权代为投保，一切费用由借款人负担。

第七章 贷款的审批和发放
第十九条 借款人提出借款申请以后，中国银行应按照本规定进行审查、批准和发放贷款。
第二十条 在借款人提供符合申请借款的有关资料后，中国银行应在规定的审查期限内及时答复。借款申请批准后，借款人应及时与中国银行签订借款合同，凡逾期未签订借款合同的，对原借款申请的批准可被撤销或被视为失效。
第二十一条 经中国银行核定同意的用款计划，应作为附件包括在借款合同之中。中国银行必须按照合同和核定的用款计划发放贷款。借款人需要调整用款计划时，应于调整计划前15个工作日提出，经中国银行审查同意后，才能调整用款计划。
第二十二条 借款人如不按借款合同规定用款，应按约定的承担费率向中国银行支付承担费。
第二十三条 中国银行要对房地产贷款项目自有资金进行监督管理。借款人必须按照规定比例及时地将足额自有资金存入中国银行或投入项目前期工程，中国银行按照房地产贷款项目的工程预算和施工计划逐笔监督支付，专款专用，借款人不得挪用。借款人自有资金发生挪用或没有足额到位的，中国银行不予贷款。

第八章 贷款的偿还和收回
第二十四条 借款人须按借款合同规定的还款方式与期限归还贷款本息。
第二十五条 借款人不能按合同规定的期限偿还贷款本金，应当提前向中国银行申请贷款展期。展期申请经中国银行审核批准后，借贷双方应签订展期协议，展期协议经抵（质）押人、保证人书面认可后生效。到期未还且未经展期的贷款，按中国人民银行有关规定，加收利息。
第二十六条 借款人提前归还贷款本息，按中国人民银行有关规定计收利息。
第二十七条 个人住房贷款借款人死亡或经有权部门宣布失踪，借款人财产的合法继承人应继续履行借款人签订的借款合同。
第二十八条 借款人违反借款合同规定的条款，中国银行有权收回部分或全部贷款；对不按合同规定用途使用的贷款部分，按中国人民银行有关规定，加收利息。

第九章 贷款的计划统计和会计核算
第二十九条 中国银行的自营房地产贷款，纳入中国银行信贷计划统一管理，并按规定统计上报。其中：住房开发贷款、商业用房开发贷款、其他房地产开发贷款，纳入中国银行固定资产贷款计划管理；个人住房贷款、其他住房贷款，纳入中国银行流动资金贷款计划管理。
第三十条 中国银行自营住房贷款业务单设科目，单独核算，其经营和损益情况，纳入中国银行会计报表和业务报表。

第十章 其他
第三十一条 中国银行自营房地产贷款抵（质）押物品的评估、登记费和借款合同公证费均由借款人负担；中国银行可以向借款人一次性适当收取质押物品保管费。
第三十二条 中国银行自营房地产贷款的借款合同、保证合同和抵（质）押合同均应包括内容详尽、表述明确的法律条款，包括仲裁条款或司法管辖条款。
第三十三条 中国银行各分行第一次签订自营房地产贷款借款合同文本，须经律师阅核，并报中国银行总行信贷管理部审查认可。
第三十四条 本规则由中国银行总行负责解释修订。各省、自治区、直辖市，计划单列市分行，可根据本规则，结合本地区实际情况制订具体操作细则，并报总行备案。
第三十五条 本规程自下发之日起施行。


上海市浦东新区工商行政管理局


上海市浦东新区商品住宅物业管理服务收费实施办法
浦东新区工商行政管理局



根据《上海市居住物业管理条例》的有关规定和上海市物价局有关文件的精神，结合我区的实际情况，现制定如下具体实施办法：
一、凡在浦东新区从事商品住宅物业管理服务，其所管理服务的商品住宅座落在浦东新区范围内的物业管理单位，必须按本办法规定的收费办法和收费标准执行。凡委托物业管理的，亦按本办法的规定执行。
二、本办法所指的物业管理服务收费是指管理费、保洁费、保安费、房屋设备运行费（电梯水泵运行费）、维修费。
三、物业管理，是指对物业管理区域的日常管理，包括物业管理区域内的巡视、检查、报修接待、物业维修、更新费用等各项帐务管理，物业档案资料的保管和其他有关物业管理服务。
保洁服务，是指对物业管理区域内为保持房屋公共部位和公共场地、绿地的整洁而进行的服务。包括：楼道、走道、门厅等部位的定时清扫，公共门窗的擦洗，绿地、园地、街坊路面的清扫，生活垃圾和建筑垃圾的管理，灭害洒药等服务。
保安服务，是指对物业管理区域内为维护居住区公共秩序而进行的防范性值班、巡视等服务。
四、一九九八年度发布的浦东新区的物业管理服务收费标准中准价具体如下：
多层每月每平方米为0．35元。
其中：管理费（含税金、利润等）为0．16元／月平方米；保洁费为0．08元／月平方米；保安费为0．11元／月平方米。
高层每月每平方米为0．45元。
其中：管理费（含税金、利润等）为0．16元／月平方米；保洁费为0．11元／月平方米；保安费为0．18元／月平方米；电梯水泵运行费为0．55元／月平方米。底层和原始结构中电梯不停靠的楼层住户，电梯水泵运行费不予摊算。
上述多层和高层的管理费、保洁费、保安费、电梯水泵运行费4项收费标准如经业主委员会和相应机构同意，每套超过130平方米以上的部分可不予计算。
维修费（业主自用部位）按上海市物价局规定的标准由业主根据实际发生的项目计算。
五、为平衡地区服务成本和不同管理服务水平的实际情况，凡属浦东新区农村工作党委管理的地区，经批准后可在上述中准价的20％幅度内上浮；凡属浦东新区城区工作党委管理的地区，经批准后可在上述中准价的30％幅度内上浮（除电梯水泵运行费）。个别物业管理单位确属管
理水平较高、提供优质服务的，经业主委员会、相应机构或全体已入住业主同意，可申报突破规定的浮动幅度上限，但未成立业主委员会的不在此列。
如物业管理服务水平低下或减少服务项目，则必须扣除相应的收费。
六、制定商品住宅物业管理服务收费标准（含浮动幅度），物业管理单位应与业主委员会或相应机构协商确定，并制表报浦东新区工商行政管理局备案，未成立业主委员会或相应机构的报浦东新区工商行政管理局审核。已经备案或审核的收费标准，物业管理单位不得自行变动。未经申
报、备案审核的收费标准无效。
七、现行的中准价和浮动幅度如不重新发布，应继续执行。
八、物业管理单位应以当时房改年度的公有住宅成本价为基数向业主收取首期房屋修缮基金，标准为：多层房屋按建筑面积成本价的2％收取，高层房屋按建筑面积成本价的3％收取。同时，各物业管理单位应向开发商收取多层3％、高层4％的房屋修缮基金。
九、物业管理单位预收各项费用，预收期不得超过3个月。
十、物业管理单位提供的代办性服务，必须遵循代收代付的原则，如需加收服务性的代办费用，须报经浦东新区工商行政管理局审核同意后方可收费。
物业管理单位提供特约服务，其收费标准须事先向浦东新区工商局备案。
十一、外销商品住宅、高标准内销商品住宅（侨汇房）和非居住用房的物业管理服务收费，由物业管理单位与业主委员会、相应机构或全体已入住业主协商确定后，报浦东新区工商行政管理局备案。
十二、业主进户和装修时产生的建筑垃圾应倾倒在物业公司与环卫部门商定的地点，环卫部门可通过物业管理单位向业主收取每吨50元的建筑垃圾清运处置费，难以计算的每户最高不超过100元；不装修的不得收费。
十三、机动车的停车收费应向浦东新区工商局申请，如有专业停车场地，经批准后方可收费，收费标准由浦东新区工商行政管理局另行制定；未经业主委员会或相应机构同意，街坊道路等影响业主（住户）日常生活的物业管理区域内不得停车收费。
十四、各物业管理单位应做到明码标价，经备案、审核的各项收费标准必须在醒目位置张贴公布或制订入住手册向住户发放。
十五、如违反本办法有关规定的，由浦东新区物价检查机构，根据国家有关的价格法规和《上海市价格管理条例》进行处罚。
十六、本办法由浦东新区工商行政管理局负责解释。
十七、本办法自一九九八年一月一日起执行。



1998年1月1日