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工程抵押房相关法律问题探讨/张朝

时间:2024-07-09 08:35:03 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:8752
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一、工程抵押房(以下简称工抵房)概念
简单而言,工程抵押房即开发商以商品房抵顶工程款的商品房。
举例:开发商A公司开发建设商品房,欠施工总包单位B公司RMB2000万元工程款,经双方协商一致,签订一份以商品房抵顶工程款的协议,协议规定A公司以10套商品房抵顶所欠B公司RMB2000万元工程款,但商品房并没有过户给B公司,待B公司直接购买或找到第三方购房者后,商品房直接过户给购房者。

二、工抵房具体模式
(一)施工企业直接购买模式
即开发商直接和施工企业签订书面《房屋预订合同》、《抵房协议书》。
这种模式中,又细分为两种模式:
第一种,施工企业直接以单位名义购买,与开发商签订《商品房买卖合同》完成债务抵消;
此种模式如下:
首先,经过工程结算,开发商与施工企业共同确认开发商与施工企业所形成的债务具体数额。
其次,开发商与施工企业签订《房屋预定合同》,乙方预定商品房,并明确预定房屋金额。
再次,双方签订《抵房协议书》,《抵房协议书》应明确要求开发商依据“施工合同”应向施工企业支付的款项同乙方依据《房屋预定合同》应向甲方支付的房款中(全部或部分)相抵销。乙方不得再向甲方主张已抵销的款项。
同时要求施工企业依据“施工合同”向开发商开具相应金额的正式合法的工程款发票。
最后,施工企业以其自身名义与开发商正式签订《商品房买卖合同》,开发商依据购房金额依法向施工企业(购房人)交付购房发票。
此种模式的法律关系
依据《中华人民共和国合同法》第九十一条第(三)款之规定,此模式本质为:开发商因未付工程款所产生的债务与施工企业《房屋预定合同》中应付购房款的债务相抵消。系建设工程合同(承揽合同)所产生的债务与商品房买卖合同关系所产生的债务相抵消的法律关系。
第二种,施工企业在完成债权债务抵消后,另行指定第三方(自然人、法人)与开发商签订《商品房买卖合同》;
此种模式大体上与第一种模式相同,但某些方面存在明显区别:
首先,经过工程结算,开发商与施工企业共同确认开发商与施工企业所形成的债务具体数额。
其次,开发商与施工企业签订《房屋预定合同》,乙方预定商品房,并明确预定房屋金额。
再次,双方签订《抵房协议书》。
《抵房协议书》应明确要求:
1、开发商依据“施工合同”应向施工企业支付的款项同乙方依据《房屋预定合同》应向甲方支付的房款中(全部或部分)相抵销。乙方不得再向甲方主张已抵销的款项。
2、施工企业应于具体日期前指定第三人作为买受人同开发商就预定商品房签署《商品房买卖合同》。施工企业与买受人就款项的支付、商品房的归属、处置等问题达成的任何协议均与开发商无关,因此产生的价款给付问题由双方(施工企业和买受人)自行解决,任何一方不得因此向开发商主张任何权利。
同时要求施工企业依据“施工合同”向开发商开具相应金额的正式合法的工程款发票。
最后,施工企业委托第三方与开发商正式签订《商品房买卖合同》,开发商依据购房金额依法向施工企业(购房人)交付购房发票。
此种模式的法律关系
依据《中华人民共和国合同法》第九十一条第(三)款之规定,此模式本质为:开发商因未付工程款所产生的债务与施工企业《房屋预定合同》中应付购房款的债务相抵消。系建设工程合同(承揽合同)所产生的债务与商品房买卖合同关系所产生的债务相抵消的法律关系。
同时,施工企业与购房者也存在相应法律关系。但此法律关系不确定,可以为债务抵消关系,赠与关系等。
(二)施工企业直接指定第三方购买模式
即开发商、施工单位、购房者签订三方《抵房协议书》,在完成债务抵消的同时施工单位指定购房者与开发商签订《商品房买卖合同》。
  此种模式如下:
首先,经过工程结算,开发商与施工企业共同确认开发商与施工企业所形成的债务具体数额。
其次,开发商依据施工企业要求与购房者签订《房屋预定合同》,并明确预定房屋金额。
再次,开发商、施工企业、购房者三方签订《抵房协议书》。
《抵房协议书》应明确要求:
开发商依据“施工合同”应向施工企业支付的款项同购房者依据《房屋预定合同》应向开发商支付的房屋总价款中的相应款项相抵销,施工企业不得再向开发商主张已抵销的款项。
施工企业、购房者就前述款项的支付、商品房的归属、处置等问题达成的任何协议均与开发商无关。施工企业、购房者因此产生的价款给付问题由双方自行解决,任何一方不得因此向开发商主张任何权利。
此种模式法律关系:
依据《中华人民共和国合同法》第九十一条第(三)款之规定,此模式本质为:开发商因未付工程款所产生的债务与购房者《房屋预定合同》中应付购房款的债务相抵消。系建设工程合同(承揽合同)所产生的债务与商品房买卖合同关系所产生的债务相抵消的法律关系。
同时,施工企业与购房者的也存在相应法律关系。但此法律关系不确定,可以为债务抵消关系,赠与关系等。
以上是本人对于工抵房相关问题从法律方面予以探讨,希望大家多多指正!

中阿(联)关于修改一九六二年三月十七日签订的两国政府支付协定的第七条的换文

中国 阿拉伯


中阿(联)关于修改一九六二年三月十七日签订的两国政府支付协定的第七条的换文


(签订日期1971年8月2日)
             (一)对方来文

中华人民共和国对外贸易部长
白相国先生阁下:
  我荣幸地提及今天我们之间已经就一九六二年三月十七日在北京签订的阿拉伯联合共和国政府和中华人民共和国政府支付协定的第七条的修改达成协议:
  上述第七条修改如下:如果英镑的含金量有变动(目前每一英镑的含金量2.13281克纯金),本协定第三条所述的账户余额和第四条所述的摆动额以及双方有关机构或公司签订的贸易合同和双方银行相互委托的业务金额未履行部分或全部金额都应按变动比例作相应的调整,使各该款的黄金等值与英镑含金量变动前保持不变。
  本换文为上述支付协定的组成部分。
  如蒙阁下确认上述协议,我很感谢。
  阁下,请接受我最崇高的敬意。

                   阿拉伯联合共和国经济和对外贸易部长
                     穆罕默德·阿卜杜拉·马扎班
                         (签字)
                     一九七一年八月二日于北京

             (二)我方去文

阿拉伯联合共和国经济和对外贸易部长
穆罕默德·阿卜杜拉·马扎班先生阁下:
  我荣幸地收到阁下今天的来信如下:
  (内容见对方来文)
  我荣幸地代表我国政府确认上述来信中所列的协议。
  阁下,请接受我最崇高的敬意。

                      中华人民共和国对外贸易部长
                          白 相 国
                          (签字)
                      一九七一年八月二日于北京

市人民政府办公室关于印发六盘水市公益性岗位开发管理实施细则的通知

贵州省六盘水市人民政府办公室


市人民政府办公室关于印发六盘水市公益性岗位开发管理实施细则的通知

市府办发〔2012〕73号


各县、特区、区人民政府,各经济开发区管委会,市人民政府各部门、各单位,中央、省属驻市行政企事业单位:
  《六盘水市公益性岗位开发管理实施细则》已经2012年4月21日市人民政府第4次常务会议同意,现印发给你们,请认真组织实施。


  二○一二年五月十八日


六盘水市公益性岗位开发管理实施细则


  第一章 总 则
  第一条 为加强公益性岗位开发管理,强化公益性岗位安置人员责任,提高工作效率,根据《贵州省公益性岗位管理办法》、《省人民政府办公厅关于加大就业资金投入开发公益性岗位促进困难人员就业的通知》(黔府办发〔2011〕107号)、《财政部人力资源社会保障部关于进一步加强就业专项资金管理有关问题的通知》(财社〔2011〕64号),制定本细则。
  第二条 本细则所称公益性岗位,是指由政府投资、政策扶持或社会筹资,以实现公共利益和安置就业困难人员为主要目的的非营利性公共管理和社会公益性服务岗位。主要包括:
  (一)政府部门行使公共管理职能设置的协管岗位;
  (二)机关事业单位和社会团体设置的后勤保障岗位;
  (三)政府投入相关基础设施形成的服务性岗位;
  (四)社会团体设置的公共服务类岗位;
  (五)政府补贴、社会出资形成的服务性岗位。
  第二章 公益性岗位的开发与管理
  第三条 公益性岗位开发坚持统筹开发、科学设岗、严格管理、促进就业和谁开发、谁管理、谁负责的原则。
  第四条 市、县(特区、区)人力资源和社会保障部门是公益性岗位开发的综合管理部门。各级党政机关、事业单位、社会团体、乡镇(以下简称用人单位)按各自职责,做好公益性岗位的开发及安置人员的具体管理工作。
  第五条 建立公益性岗位开发申报制度。政府出资购买的公益性岗位或由用人单位在编制外合理开发设置的岗位,用人单位应向本级人力资源和社会保障部门填报《公益性岗位开发申报表》,经市人力资源和社会保障部门会同财政部门审核批准,报省级人力资源和社会保障、财政部门备案,并将认定的公益性岗位信息输入贵州省劳动就业信息管理系统,建立公益性岗位动态管理数据库,实行动态管理。
  第六条 建立公益性岗位统一调配和安置情况公示制度。市人力资源和社会保障部门所属公共就业服务机构负责全市公益性岗位的统一调剂工作。各县(特区、区)在不突破公益性岗位总数的前提下,推荐符合条件的就业困难人员上岗,并向社会公布公益性岗位人员情况。市级公共就业服务机构向社会公布全市公益性岗位使用情况。
  第七条 公益性岗位从业人员的基础档案及台账按管理权限由市、县(特区、区)公共就业服务机构负责建立和管理。用人单位应及时将相关材料报送本级公共就业服务机构归档,不得遗漏档案材料或拖延归档时间。
  第八条 各县(特区、区)人力资源和社会保障、财政等部门对本辖区内公益性岗位管理情况每季度至少进行一次检查。市人力资源和社会保障、财政等部门每半年至少进行一次抽查。
  第九条 用人单位应与公益性岗位安置人员签订劳动合同,办理用工备案手续,落实办公场所及经费,组织培训和进行安全教育,按月发放工资,依法缴纳社会保险费。用人单位应制定公益性岗位管理制度,明确安置人员工作职责、工作纪律、考核方式,规范对公益性岗位安置人员的管理。
  第十条 人力资源和社会保障部门、财政部门、用人单位主管部门、监察部门要加强对公益性岗位开发工作的监督管理,及时了解和掌握公益性岗位安置人员的就业和用人单位对其管理的情况,防止出现违规行为。
  第十一条 公益性岗位出现空缺的,用人单位应及时补充。需调剂公益性岗位安置人员的,用人单位应报请本级公共就业服务机构同意。
  第三章 公益性岗位安置的对象及条件
  第十二条 有下列情形之一,且有劳动能力、进行了失业登记的人员,是公益性岗位安置对象:
  (一)女年满40周岁、男年满50周岁及以上的失业人员;
  (二)持有《残疾证》的残疾失业人员;
  (三)享受城镇最低生活保障待遇的失业人员;
  (四)连续失业1年以上的长期失业人员;
  (五)失去土地的农民转为城镇户口的失业人员;
  (六)就业困难高校毕业生;
  (七)“零就业家庭”人员;
  (八)省级以上人民政府确定的其他就业困难人员。
  第十三条 保洁、保绿、报刊收发、门卫、车辆看管、路灯看护、免费公园管护、敬老院和停车场管理等公益性岗位应重点安置文化程度较低或年龄较大的就业困难人员;协管类岗位应重点安置就业困难的高校毕业生。
  第四章 公益性岗位从业人员的招聘安置程序
  第十四条 经批准的公益性岗位,由用人单位拟定招聘方案,报请同级公共就业服务机构核准后,方可招聘安置。两个月内未录聘人员或不接收公共就业服务机构推荐的人员的,已批准设置的岗位由公共就业服务机构收回。
  第十五条 用人单位一次性安置人数较多或聘用条件较高的,应面向社会公开招聘,经统一培训后录用。一次性招聘安置人数较少或聘用条件较低的,招聘工作由用人单位组织招聘或委托公共就业服务机构组织推荐。
  第十六条 申请到公益性岗位就业的人员,应持本人身份证、《就业失业登记证》原件及复印件、3张一寸同底免冠相片到公共就业服务机构领取并填写《求职登记表》,通过人力资源市场公开招聘安置或持公共就业服务机构出具的《公益性岗位推荐安置意见表》,到用人单位应聘就业。
  第五章 公益性岗位安置人员的聘用管理及政策扶持
  第十七条 用人单位与公益性岗位安置人员签订劳动合同后,应在15日内持下列材料到同级公共就业服务机构进行就业登记,办理用工备案手续:
  (一)用人单位组织机构代码证原件;
  (二)市公益性岗位安置人员名册;
  (三)市公益性岗位安置人员就业登记表;
  (四)劳动合同复印件;
  (五)公益性岗位安置人员本人身份证复印件;
  (六)公益性岗位安置人员《就业失业登记证》原件及复印件;
  (七)就业服务机构要求的其他材料。
  用人单位变更公益性岗位安置人员工作岗位或解除、终止劳动合同的,应办理变更、解除或终止备案手续。
  第十八条 对距法定退休年龄不足5年(含5年)的就业困难人员,公益性岗位的补贴期限可延长至退休;其余人员的公益性岗位补贴期限按累计在岗时间计算。
  第十九条 公益性岗位安置人员的工资不得低于当地最低工资标准,包括岗位补贴和用人单位补助部分。其中公益性岗位补贴标准为当地最低工资标准的60%;用人单位补助部分由用人单位根据岗位技术难易程度、责任大小、劳动强度、工作量合理确定,但不得低于当地最低工资标准的40%。
  第二十条 岗位补贴由用人单位按月垫资通过银行代发,每季度终了后10日内向本级就业服务机构申报审核。岗位补贴申报材料包括:
  (一)市公益性岗位岗位补贴和社保补贴申请汇总表;
  (二)市公益性岗位岗位补贴申报表;
  (三)公益性岗位安置人员工资发放表;
  (四)市公益性岗位安置人员考勤汇总表。
  申报材料审核时间为10个工作日,财政部门拨款时间为次月10日前,逾期不再受理。
  第二十一条 岗位补贴资金拨付程序:用人单位提供公益性岗位补贴资金申报材料——人力资源和社会保障部门审核——用人单位填写拨款申请书或开具正式收据——财政部门将岗位补贴资金拨付到用人单位在银行开立的账户。
  第二十二条 公益性岗位安置人员的社会保险由用人单位负责办理参保接续手续,按规定缴纳养老、失业、医疗、工伤、生育等五项社会保险费用。公益性岗位社会保险补贴按单位实际缴纳的基本养老保险、基本医疗保险和失业保险给予补贴,社会保险费属个人部分的由安置人员本人承担,属单位部分的由用人单位先垫资缴纳后,于每季度终了后的10日内,持下列资料到本级公共就业服务机构申请拨付社会保险补贴。
  社保补贴申报材料包括:
  (一)公益性岗位社保补贴和岗位补贴申请汇总表;
  (二)公益性岗位社保补贴申报表;
  (三)社会保险经办机构出具的上季度单位为其缴纳的有关社会保险费的各项单据。
  第二十三条 社保补贴资金申请程序:用人单位提供社会保险补贴资金申请材料——人力资源和社会保障部门审核——申请单位填写拨款申请书或开具正式收据——财政部门将岗位补贴资金拨付到用人单位在银行开立的账户。
  用人单位不按时上报上述相关材料、不兑现其应承担的资金、不按时支付工资、不垫资先缴纳社会保险费或要求公益性岗位人员自己垫资缴纳社会保险费的,由人力资源社会保障部门收回公益性岗位,合同期内聘用人员的工资、社会保险费及福利由用人单位全额承担。因未垫资缴纳社会保险费,公益性岗位人员发生病、伤、亡时引起的后果,由用人单位承担。
  第二十四条 公益性岗位资金支出占整个就业专项资金支出的比例控制在60%以内。就业专项资金不足以支付公益性岗位人员的岗位补贴和社会保险补贴的,由同级财政部门按《贵州省就业促进条例》的相关规定统筹安排。
  第二十五条 用人单位应为公益性岗位安置人员建立用工档案。档案内容包括求职登记表、公益性岗位安置个人表、劳动合同、年度考核表、社会保险缴费依据、奖惩材料等。
  第二十六条 公益性岗位安置人员在聘用期间,其年休假、婚假、丧假、产假,由用人单位按照《职工带薪年休假条例》、《贵州省人口与计划生育条例》的规定执行。
  第二十七条 公益性岗位安置人员聘用期间,原则上不得变动岗位。确需变动的,用人单位应提供变动依据并报同级公共就业服务机构备案。
  第二十八条 用人单位将在岗的公益性岗位安置人员调整到不属于公益性岗位工种范围的,不再享受社会保险补贴和公益性岗位补贴。
  第二十九条 公益性岗位自然减员或因解除劳动合同出现空岗的,报同级公共就业服务机构备案。
  第三十条 对已享受就业扶持政策的公益性岗位安置人员,公共就业服务机构应在其《就业失业登记证》上记载,并将其享受政策的起始时间等情况录入贵州省劳动就业信息系统。
  第三十一条 人力资源和社会保障、财政部门要密切配合、通力合作,建立和完善管理制度,加强对社会保险补贴和岗位补贴的审核、发放和管理。
  第三十二条 用人单位应制定本单位公益性岗位安置人员考勤、岗位职责、奖惩等管理制度,并报同级公共就业服务机构备案。
  第六章 公益性岗位安置人员的考核
  第三十三条 公益性岗位安置人员的考核内容主要包括德、能、勤、绩、廉五个方面,重点考核工作能力与工作实绩。
  第三十四条 考核方式分平时考核和年度考核。平时考核由用人单位确定;年度考核由被考核人填写《市公益性岗位安置人员年度考核表》,报用人单位考核,考核结果需经本人签字认可并在明显位置公示一周。年度考核于次年的1月1日至31日完成。
  第三十五条 公益性岗位安置人员的考核等次分优秀、合格、基本合格、不合格四个等次。年度考核分值在90分以上的为优秀,70—89分的为合格,60—69分的为基本合格,59分以下的为不合格。考核结果作为续聘与解聘的依据。年度考核优秀的,由用人单位给予适当奖励;年度考核基本合格的,实行6个月试用期,试用期满经考核仍为基本合格的,用人单位与其解除劳动合同;年度考核不合格的,用人单位应与其解除劳动合同。
  第七章 公益性岗位安置人员的解聘
  第三十六条 公益性岗位安置人员提前30日书面通知用人单位的,可以解除劳动合同;公益性岗位安置人员在试用期内,提前3日通知用人单位的,可以解除劳动合同;公益性岗位安置人员与用人单位协商一致的,可以解除劳动合同。
  第三十七条 公益性岗位安置人员有下列情形之一的,用人单位可以解除劳动合同,停止拨付岗位补贴和社会保险补贴:
  (一)在试用期间被证明不符合录用条件的;
  (二)严重违反用人单位规章制度的;
  (三)严重失职,营私舞弊,给用人单位造成重大损害的;
  (四)劳动者同时与其他用人单位建立劳动关系,对完成本单位的工作任务造成严重影响,或者经用人单位提出,拒不改正的;
  (五)以欺诈、胁迫等手段,使用人单位在违背真实意思的情况下订立或者变更劳动合同的;
  (六)被依法追究刑事责任的。
  用人单位与公益性岗位安置人员解除或终止劳动合同时,应出具解除或终止劳动合同的证明,归还代管的《就业失业登记证》,告之到市、县(特区、区)公共就业服务机构办理失业登记手续,并在15日内办理社会保险关系转移等手续。
  第三十八条 公益性岗位安置人员有下列情形之一的,用人单位提前30日以书面形式通知劳动者本人或者额外支付劳动者1个月工资后,可以解除劳动合同:
  (一)劳动者患病或者非因工负伤,在规定的医疗期满后不能从事原工作,也不能从事由用人单位另行安排的工作的;
  (二)劳动者不能胜任工作,经过培训或者调整工作岗位,仍不能胜任工作的;
  (三)劳动合同订立时所依据的客观情况发生重大变化,致使劳动合同无法履行,经用人单位与劳动者协商,未能就变更劳动合同内容达成协议的。
  第三十九条 有下列情形之一的,用人单位与公益性岗位安置人员劳动合同终止:
  (一)劳动合同期满的;
  (二)公益性岗位安置人员开始享受基本养老保险待遇的;
  (三)公益性岗位安置人员死亡或者被人民法院宣告死亡或者宣告失踪的;
  (四)用人单位被依法宣告破产的;
  (五)法律、行政法规规定的其他情形。
  第四十条 公益性岗位安置人员的劳动合同不适用有关无固定期限劳动合同的规定以及支付经济补偿金的规定。
  第八章 公益性岗位安置人员的续聘
  第四十一条 用人单位决定继续聘用公益性岗位安置人员的,应在合同签订之日起7个工作日内报同级公共就业服务机构备案。逾期未报的,不再享受相关扶持政策。
  第九章 罚 则
  第四十二条 对违反本细则,以虚报冒领、冒名顶替等形式骗取或套取补贴的单位或个人,对弄虚作假、玩忽职守的工作人员,将根据有关规定作出追回资金、收回岗位、行政问责等处理决定。情节严重构成犯罪的,依法追究相关人员的法律责任。
  第十章 附 则
  第四十三条 此前我市的相关规定与本细则不符的,以本细则为准。
  第四十四条 本细则由市人力资源和社会保障局负责解释。
  第四十五条 本细则自2012年8月1日起施行。