河北省建设委员会


河北省城市房地产中介服务管理暂行规定
河北省建设委员会


第一章 总则
第一条 为加强对城市房地产中介服务的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产活动当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和建设部《城市房地产中介服务管理规定》，结合本省实际，制定本规定。
第二条 凡在本省城市范围内从事房地产中介服务的，应遵守本规定。
本规定所称房地产中介服务，是指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。
本规定所称房地产咨询，是指为房地产活动当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。
本规定所称房地产价格评估，是指对房地产进行测算，评定其经济价值和价格的经营活动。
本规定所称房地产经纪，是指为委托人提供房地产信息和居间代理业务的经营活动。
第三条 省建设行政主管部门归口管理全省房地产中介服务工作。
市、县人民政府房地产行政管理部门（以下简称房地产管理部门）管理本行政区域内的房地产中介服务工作。

第二章 中介服务人员资格管理
第四条 从事房地产咨询业务的人员必须具备下列条件：
（一）具有房地产及相关专业中等以上学历；
（二）有与房地产咨询业务相关的初级以上专业技术职称；
（三）经省建设行政主管部门统一考试，并取得了考核合格证书。
第五条 房地产咨询人员考试每两年举行一次，由省建设行政主管部门指定辅导教材、考试时间，并统一命题。考前辅导和考试由各设区的市房地产管理部门负责实施。经考试合格者由省建设行政主管部门负责颁发合格证书。
第六条 参加房地产咨询考试的人员，必须具备本规定第四条第（一）、（二）项规定的条件。县（市）房地产管理部门负责报考人员的资格审查，设区的市房地产管理部门负责报名审定。
第七条 房地产价格评估人员分为房地产估价师和房地产估价员。
未取得房地产估价师注册证、房地产估价员岗位合格证的人员不得从事房地产估价业务。
第八条 房地产估价师是指经国家统一考试，取得房地产估价师执业资格证书并经注册登记取得房地产估价师注册证的人员。
第九条 房地产估价师的考试办法、注册登记办法，依照国务院建设行政主管部门和人事部门共同制定的有关规定实施。
省建设行政主管部门对取得国家房地产估价师执业资格证书，并注册登记取得房地产估价师注册证人员的证书每年进行一次年检，每三年进行一次注册。
第十条 房地产估价员必须经省建设行政主管部门统一考试并取得房地产估价员岗位合格证的人员。
第十一条 报名参加房地产估价员考试的人员必须具备中专以上文化程度，并在县级以上房地产管理部门确认的房地产价格评估机构从事房地产业务工作满两年以上。
第十二条 房地产经纪人必须是经过考试、注册并取得房地产经纪人资格证的人员。
第十三条 房地产经纪人的考试注册每年举行一次，考试由省建设行政主管部门负责，设区的市房地产行政主管部门具体负责考务注册工作。经考试合格的人员，只能在县级以上房地产行政主管部门确认的房地产中介服务机构注册。
第十四条 房地产咨询、房地产评估和房地产经纪人员的资格证书注册时需参加统一组织的培训，并提交近期中介服务成果证明。注册后的人员名单由省建设行政主管部门登报公布。
第十五条 严禁伪造、涂改、转让房地产中介各种证书。遗失房地产中介各种证书的，应当登报声明，向原发证机关申请补发。

第三章 中介服务机构管理
第十六条 从事房地产中介业务，应当设立相应的房地产中介服务机构。
第十七条 设立房地产中介服务机构应具备下列条件：
（一）有自己的名称、组织机构；
（二）有固定的服务场所；
（三）有规定数量的财产和注册资本；
（四）从事房地产咨询业务的，具有房地产及相关专业中等以上学历、初级以上专业技术职称人员须占总人数的50％以上；从事房地产评估业务的，须有一名以上估价师或三名以上的估价员；从事房地产经纪业务的，须有三名以上的房地产经纪人。
第十八条 设立房地产中介服务机构，应由当地县级以上房地产管理部门进行初审，报经省建设行政主管部门核定等级并领取中介服务证书后，到工商行政管理部门登记领取营业执照。
设立有限责任公司、股份有限公司从事房地产中介服务的，还应当执行《中华人民共和国公司法》的有关规定。
第十九条 房地产评估机构的资质等级分为一、二、三、四级。
一级、二级、三级房地产价格评估机构资质管理，按照《建设部关于房地产价格评估机构资格等级管理的若干规定》执行。
四级资质房地产评估机构应当具备下列条件：
（一）有固定办公场所；
（二）有房地产估价师一人以上或房地产估价员三人以上；
（三）注册资本十万元以上。
四级资质房地产评估机构只能接收机构所在地建筑面积一万平方米以下的房地产价格评估业务。
第二十条 省建设行政主管部门每年对房地产评估机构的资质进行一次审查，并于每年年初公布检查结果。检查不合格的，不得从事房地产评估业务。
第二十一条 房地产中介服务机构必须履行下列义务：
（一）遵守有关的法律、法规和政策；
（二）遵守自愿、公平、诚实信用的原则；
（三）按照核准的业务范围从事经营活动；
（四）按规定标准收取费用；
（五）依法交纳税费；
（六）接受行业主管部门及其它有关部门的指导、监督和检查。

第四章 中介业务管理
第二十二条 房地产中介服务人员承办业务，由其所在中介机构统一受理并与委托人签订书面中介服务合同。
第二十三条 房地产中介服务合同应当包括下列主要内容：
（一）当事人姓名或者名称、住所；
（二）中介服务项目的名称、内容、要求和标准；
（三）合同履行期限；
（四）收费金额和支付方式、时间；
（五）违约责任和纠纷解决方式；
（六）当事人约定的其它内容。
第二十四条 房地产中介服务费用由房地产中介服务机构统一收取，房地产中介服务机构收取费用应当开具发票。
第二十五条 房地产中介服务机构开展业务应当设立业务台帐。业务台帐应当载明业务活动的内容、收入、支出等。
第二十六条 房地产中介服务人员执行业务，可以根据需要查阅委托人的有关资料和文件，查看现场。委托人应当协助。
第二十七条 房地产中介服务人员在房地产中介活动中不得有下列行为：
（一）索取、收受委托合同以外的财物，或者利用工作之便，牟取其他不正当的利益；
（二）转让证书从事房地产中介服务；
（三）同时在两个或两个以上中介服务机构从事业务；
（四）与一方当事人串通损害另一方当事人利益；
（五）法律、法规禁止的其他行为。
第二十八条 房地产中介服务人员与委托人有利害关系的，应当回避。委托人有权要求其回避。
第二十九条 拆迁房屋评估、房地产司法仲裁评估应到当地房地产管理部门指定的有评估资格的评估机构进行评估。
第三十条 房地产中介服务机构不得从事房地产吞吐业务。
第三十一条 由于房地产中介服务人员的过失，给当事人造成经济损失的，由所在中介服务机构承担赔偿责任。所在中介服务机构可以对有关人员追偿。
违反本规定的行为，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》和《城市房地产中介服务管理规定》的有关规定办理。

第五章 附则
第三十二条 本规定发布前从事房地产中介服务的机构，应当按本规定补办手续，经审查合格后，方可继续营业。
第三十三条 各设区的市建设行政主管部门可以根据本规定制定实施细则。
第三十四条 本规定由省建设行政主管部门负责解释。
第三十五条 本规定自一九九七年五月十日起施行。



1997年5月10日
挂靠施工纠纷案件争议焦点问题评析/臧恩富

辽宁壹品律师事务所 臧恩富律师

前言：

本文作者代理原告的一件挂靠施工索要工程款纠纷案件，从一审起诉和工程造价鉴定、对方上诉、发回重审、对方再次上诉到经省高院审委会评议通过于近日作出终审判决（原告最终胜诉），该案从审判结果的角度终于尘埃落定。该案件的终审判决，对于代理挂靠施工纠纷案件的律师来说，如何掌握法院对于工程造价鉴定取费标准和依据的确定、挂靠施工纠纷案件中当事人的确定、相关合同中关于税费和管理费约定的效力及其判决结果等挂靠施工纠纷案件中的焦点问题，都有了较为明确的答案。本文初拟于案件代理过程中，因案件尚未审结，不便发表。现鉴于案件已审结，故对原文中的部分观点按省高院的判决结果作了一定的调整。但由于律师对当事人负有保密义务，故文中对于案件的具体情况不便祥述，仅就该案涉及的部分焦点问题加以评述，供代理类似案件的律师或对该话题有兴趣的当事人参考。


挂靠施工是指没有资质的施工人或资质低的施工人（即挂靠人）借用有资质或资质高的施工企业（被挂靠人）的名义承揽工程并向其交纳管理费的行为。挂靠施工虽然被法律所禁止，但在各种利益的驱动下，现实生活中挂靠施工现象往往屡禁不止，因挂靠施工所引发的纠纷也时有发生。尽管最高人民法院关于《审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》对于挂靠施工的效力及法律后果作了原则性的规定，但在具体个案的审理过程中，围绕着如何认定挂靠施工、如何确定诉讼主体、发包人在什么情况下要对挂靠人承担支付工程价款的责任、挂靠人按何种取费标准结算工程款、法院不收缴挂靠合同约定的管理费的情况下管理费如何处理、挂靠合同约定的代扣税费的条款效力如何、如何认定相关的税种税率等等问题，当事人仍然争论不休，同时其中大部分问题在司法解释中又找不到直接的答案，研究挂靠施工纠纷案件中这些争议的焦点问题，对于法官审理或律师代理承办挂靠施工纠纷案件，都具有现实的应用价值。

一、挂靠施工法律关系的界定

挂靠施工合同纠纷案件中，当事人往往对是否构成挂靠施工本身就存在争议，一方当事人主张是挂靠施工关系，另一方当事人往往主张不是挂靠施工关系，是内部承包或被指派的项目经理人管理施工等，所以，代理挂靠施工纠纷案件首先要解决如何界定挂靠施工法律关系的问题。

1、挂靠施工的定义

如上所述，挂靠施工是指没有资质的施工人或资质低的施工人（即挂靠人）借用有资质或资质高的施工企业（被挂靠人）的名义承揽工程并向其交纳管理费的行为。即指最高人民法院关于《审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条第二款规定的“没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义”承揽工程施工。挂靠施工的一个重要特征是挂靠人自负盈亏。

对于挂靠施工这种法律现象，上述最高人民法院关于施工合同司法解释在征求意见稿中曾明确使用过“挂靠”二字，但在最终发布实施的正式解释中又取消了挂靠字眼，改成了上述原则性规定，征求意见稿中是这样规定的：发包方与承包方签订的建设工程施工合同具有下列情形之一的，应当认定无效：“不具备法定资质的单位或个人以挂靠、联营、内部承包等转包的形式使用具有法定资质的建筑施工企业名义与建设单位签订的建设工程施工合同”。

深圳市以地方立法的形式明令禁止挂靠施工，该地方法规的规定对于如何界定挂靠施工法律关系具有参考价值：

　　《深圳市制止建设工程转包、违法分包及挂靠规定》（深圳市人民政府令第104号，2001年7月27日发布施行）第六条规定： 下列行为属挂靠行为：
　　（一）通过出租、出借资质证书或者收取管理费等方式允许他人以本单位名义承接工程的；（二）无资质证书的单位、个人或低资质等级的单位通过各种途径或方式，利用有资质证书或高资质等级单位的名义承接工程的。第七条规定： 具备下列情形之一的，以挂靠行为论处：（一）合同约定的施工单位与现场实际施工方之间无产权关系；（二）合同约定的施工单位与现场实际施工方之间无统一的财务管理；（三）合同约定的施工单位与施工现场的项目经理及主要工程管理人员之间无合法的人事调动、任免、聘用以及社会保险关系；（四）合同约定的施工单位与施工现场的工人之间无合法的建筑劳动用工和社会保险关系。

2、挂靠施工关系中的当事人及其之间的法律关系

在挂靠施工法律关系中，有三方当事人，是一种三方当事人的三角关系，这三方当事人是：
（1）、发包方
（2）、被挂靠人（出借资质证书一方）
（3）、挂靠人（借用资质证书的实际施工人）
在这三方当事人之间存在如下三种法律关系，
（1）、发包方与被挂靠人之间的名义施工合同关系
（2）、发包方与挂靠人之间的实际施工合同关系（尤其在发包方对挂靠知情的情况下）
（3）、挂靠人与被挂靠人之间的无效经营合同关系（无效分包、转包关系）
进行这种法律关系细分在具体个案中对于理顺当事人的法律关系进而明确其权利义务具有指导意义。

3、 挂靠施工与企业内部承包合同及项目经理人对工程的管理之间的区别

因司法解释规定挂靠施工属无效合同，且法院有权收缴当事人已经取得的非法所得（参见司解第四条），所以在个案中，被挂靠人常常否认与挂靠人之间存在挂靠关系，而主张是企业内部承包合同或指派的项目经理对工程进行正常管理，进而主张不属于法院受案范围或是一种有效合同关系。

（1） 挂靠施工与企业内部承包的区别

因挂靠施工是违法的，当事人为了规避法律，经常以内部承包的形式出现，而对于内部承包，法院系统一直存在着企业内部承包合同法院不予受理的说法（详见1987年12月1日最高人民法院关于人民法院可否受理企业内部承包合同纠纷案件问题的电话答复），所以在挂靠施工纠纷案件中，主张不构成挂靠关系的被挂靠方经常提出的主张就是企业内部承包合同关系。对于如何理解和界定企业内部承包合同，2001年《辽宁省高级人民法院经济审判工作座谈会会议纪要》[2001]辽经他字第5号文件作出了明确的规定：“关于如何界定企业内部承包问题。与会同志认为，企业承包合同与内部承包合同不同，区分时可从以下方面考虑：（1）发包方与承包方在签订合同上是否为平等的民事法律关系主体，民事法律关系主体平等是认定企业承包的首要要件。（2）、合同约定的承包内容是否包死，如果约定承包方交纳固定承包费并自负盈亏的属于包死，是企业承包；如约定根据指标完成情况实施奖惩措施、利润提成，或既拿承包费又拿工资的不属于包死，是企业内部承包。对企业内部承包，法院不予受理。对企业承包案件，原则是应予审理，但不能解决工人安置等问题的，不宜审理。”从辽宁省高级人民法院的上述规定看，合同是否属于企业内部承包合同要审查合同的主体和内容，不能简单地依合同表面的名称确定，若挂靠人不从被挂靠单位领取工资或奖金，也不享受被挂靠单位的劳动保险待遇，则挂靠人与被挂靠人就是平等的民事法律关系主体，若双方的合同中约定无论挂靠人所承包的工程盈亏与否，挂靠人均应向被挂靠人交纳固定的管理费，则挂靠人与被挂靠人之间就不是企业内部承包合同关系，而是施工合同中的挂靠和借用资质的关系。

（2） 挂靠人与项目经理的区别

1995年1月7日建设部建建字第1号文发布的《建筑施工企业项目经理资质管理办法》对于项目经理的概念、管理、资质、发证机关都作出了明确的规定：该文件第二条规定：建筑施工企业项目经理（以下简称项目经理）是指受企业法定代表人委托对工程项目施工过程全面负责的项目管理者，是建筑施工企业法定代表人在工程项目上的代表人。第四条规定：各省、自治区直辖市人民政府建设行政主管部门归口管理本辖区建筑施工企业项目经理资质。第十条规定：项目经理资质分为一、二、三、四级。第十二条规定：项目经理实行持证上岗制度。从事工程项目施工管理的项目经理，必须经各省、自治区、直辖市建设行政主管部门或国务院各有关部门组织培训、考核和注册，获得《全国建筑施工企业项目经理培训合格证》（以下简称“项目经理培训合格证”）或《建筑施工企业项目经理资质证书》。第十九条规定：项目经理是岗位职务，在承担工程式建设时，必须具有国家授予的项目经理资质，其承担的工程的规模应符合相应的项目经理的资质等级。第二十七条规定：已取得项目经理资质证书的，各企业应给予相应的企业管理人员待遇，并实行岗位工资和奖励制度。